房地产信托专题研究

导语：房地产信托风险处置手段首先是地产商筹资自救,其次是信托公司风险处置,措施通常包括借新还旧或展期,资产管理公司、房地产基金或其他信托公司接盘,司法拍卖抵押物与自有资金接盘,在监管层提倡市场机制化解兑付危机背景下资产管理公司接盘预计会成为主要趋势。

调控政策高压下房地产行业现状:

受房地产调控政策影响,银行信贷收紧,房地产开发投资资金来源中自筹资金占比稳步提高。2012年12月房地产成交量延续反弹趋势,带动“国房景气指数”持续反弹。全国百城(新建)住宅平均价格自2012年6月止跌后连续7个月环比上涨,预示房地产市场正逐渐走出底部。

房地产信托逆周期发展:

2005年以来房地产信托新成立规模重心不断上移,GDP增速则仍于下行趋势,房地产信托规模呈明显的逆周期特征。房地产信托逆周期发展原因:

由于银行信贷的亲周期性,经济顺周期时银行等主流金融机构会出现群体性多贷现象,而房地产信托由于资金成本较高,缺少发展的主流空间;在逆周期时期,主流金融机构则出现群体性拒贷现象,房地产信托作为房地产开发投资资金来源之一,被动获得阶段性发展机会。

房地产信托现状与发展趋势:

房地产信托投资主要有债权、股权、夹层、特定资产收益权模式。房地产信托成立规模在经历前期的高速发展后,2012年维持在较低水平,收益率也逐步回落跌破10%。据我们测算,2013年房地产信托兑付规模将达2847.9亿元,仅二季度就达1247.6亿元,兑付压力较大。

相较96538亿的新增房地产开发投资资金总额,新增房地产信托资金规模占比较小,对房地产行业资金支撑力度非常有限。我们认为衡量房地产信托资金规模变化趋势,首先考虑银行信贷的松紧程度,其次考虑银监会对房地产信托的监管政策。

房地产信托产品的风险分析与处理手段:

房地产信托产品的风险主要考虑融资方的资质与实力、信托公司的管理能力、风险控制能力与股东背景以及房地产信托的风险控制措施。

房地产信托风险处置手段首先是地产商筹资自救,其次是信托公司风险处置,措施通常包括借新还旧或展期,资产管理公司、房地产基金或其他信托公司接盘,司法拍卖抵押物与自有资金接盘,在监管层提倡市场机制化解兑付危机背景下资产管理公司接盘预计会成为主要趋势。

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