上半年房产信托将现兑付潮

    2012年引人忧虑的信托产品兑付危机，并未随着2013年新年的到来而结束。

    一周前爆出的安信信托“温州泰宇花苑项目”信托产品受益人携款潜逃、投资项目或搁浅的事件，使市场人士对2013年信托业兑付危机的忧虑进一步加深。

    更值得关注的是，在度过2012年第三季度兑付高峰后，房地产信托将在2013年迎来更大兑付压力。有机构预测，2013年房地产信托兑付规模或达2800亿元，兑付顶峰料在二季度出现，达1301亿元。

    由此，一位投资人向记者预测，今年信托业爆点有可能在房地产信托产品。

    也就是在2011年，房地产信托产品的兑付危机已初露苗头。2011年，绿城、星耀地产等开发商均陷入信托兑付危机。2012年，中信信托位于青岛的房地产项目遭遇拍卖，成为当年信托业内信托资产拍卖的首个案例；多只信托产品深陷鄂尔多斯(600295)房地产泡沫泥沼……房地产信托产品的兑付风险引发多方关注。监管层三番五次进行“窗口指导”，进一步加强房地产信托风险控制。

    房地产信托是整个信托业较大的一个领域。中国信托业协会统计数据显 示，截至去年11月底，中国信托业资产规模已达6.98万亿元，估计至12月已超7万亿元。信托业营业收入2012年预计为662亿元，较2004年增长 18倍，其中信托报酬收入贡献显著，对应增幅达33倍。数据还显示，截至2012三季度末，房地产信托余额为6765亿元，约占信托总体的11.34%。

    由于房地产信托产品周期约1.75年，可推测2013年房地产信托兑付本息将达2800亿元，远远超过2012年的兑付本金金额1759亿元。2013年6月前，房地产信托兑付本息将达到一个峰值，其中，兑付顶峰料在二季度出现，达1301亿元。

    由此，部分业内人士认为，在2011年6月前成立的部分房地产信托产品或将出现兑付危机。

    自2011年6月银监会要求房地产信托从“事后报备”改为“事前报备”后，又对项目立项“窗口指导”，实质上实行对房地产信托产品的审批制。此后，房地产信托产品越来越集中于如保利地产、万科地产等大型房地产公司。

    业内人士据此指出，2011年6月前成立的房地产信托产品有部分投资在中小开发商的项目。这部分产品，尤其是投资标的是单个开发企业只拥有单个项目的，有可能会出现兑付出现延迟，或者到期无法兑付等问题。

    安信信托“温州泰宇花苑项目”信托产品投资标的即是上述情况之一。上述分析人士认为，到2013年4月，该两幅地块可能将以拍卖处置，用以支付本息。据安信信托提供的资料显示，该项目位于温州市鳌江镇核心位置，地处所在地的商业中心，交通便利，区位理想，地理位置优越，根据规划项目建成后将是鳌江中心城区最大规模、最高品质的住宅物业。

    不过，上述人士认为，如果安信信托团队尽到尽职调查，那么抵押的地块即使打折出售，亦有可能支付信托本息。投资人需要承受的是时间成本，“通过最后一步——拍卖，一般要拖延一年左右。”

    基建类信托或成今年首选

    在兑付危机愈浓的同时，房地产信托发行势头却未见消退。

    去年第四季度依然呈现信托发行旺季的特点。据中投顾问提示，近两月来信托发行数量呈现抬头趋势，单周发行规模曾一度突破百亿元；2012年最后一周(12月23日-30日)，共有13只房地产信托成立。

    据分析，上述现象缘于，一方面是信托行业进入年底冲刺阶段，信托公司加快发行速度，以更多抢占市场资金；另一方面，房企通过信托融资的需求依然强烈，近期从每周发行的信托产品情况看，房地产和基础产业领域这两类产品发行规模交替领先。

    “借钱的人是谁！”这是一位信托投资人的投资心得。在他看来，信托产品受益人是谁，是决定一个信托产品的安全度。他认为，之所以安信信托“温州 泰宇花苑项目”出现危机，在于受益人资产的不确定性。他透露，去年一年他投资的信托为某基建类信托产品，“再小的地方政府都比民企有财力，我当然放心它的 偿付能力。”

    随着2012年各类信托产品兑付危机的出现，对投资者在选择信托产品方面产生一定影响。普益财富数据显示，2012年以来，基础设施领域集合信 托成立数量稳步增长，当年下半年来，在集合信托市场收益率整体下跌的背景下预期收益率维持坚挺。截至去年11月20日，2012年基建信托成立了429 款，市场占比11.19%，而2011年全年该类产品仅成立了199款，占比仅为4.77%。

    在收益率方面，基建类信托产品也吸引着投资者的目光。中国信托业协会公布的数据显示，基建类信托2012年前三季度成立规模共计新增7550亿 元，较上年同期增长了88.7%。从收益率来看，去年基础产业信托的平均收益率一直保持在9%以上，其中，二季度为9.23%，三季度则为9.17%，与 房地产信托收益相差无几。