房地产信托堰塞湖

    过去两三年来，房地产信托成为银行贷款体系之外的一个新的堰塞湖，目前规模接近7000亿，其中很多为“借新还旧”，其中不乏各种以政信信托、基建信托马甲出现的项目。2013年，将有3100亿左右的房地产信托到期兑付。到时候，是爆发危机，还是继续“击鼓传花”？

    阳光城资金链危机

    2010年本轮调控至今，大型房企如保利等市场占有率进一步扩大，而中小房企却深陷资金链危机。其中，过去两年采取较高成本的信托融资的房企，风险越发凸显。

    以阳光城为例。记者根据阳光城2012年半年报统计，该公司存续和新发行的信托计划融资规模合计42.3亿元，实际到账金额32.1664亿元，加上12月12日通过中铁信托融资3亿元，目前阳光城信托融资总额近50亿，排在A股上市房企前列。阳光城2012年信托计划到期偿还金额为8亿元，2013年将迎来信托偿还高峰期，到期偿还金额为20.17亿元。

    值得注意的是，阳光城目前总市值为81.79亿元，存续信托融资总额占比市值约60%，其存续实际到账信托金额，更达2012年上半年现金余额的逾3倍。

    信托高成本融资频频，但受房地产调控影响，阳光城旗下多个项目销售却不“给力”。以福州阳光凡尔赛宫项目为例，整个项目信托融资为36.5亿，目前仅有六七栋在售，货值约为15亿，而该项目的信托计划将于2013年年中到期。

    借新还旧风险后置

    面临房地产信托偿付危机的不仅仅是阳光城。

    据初步统计，2012年7月份以来，业内已有13个信托项目提前终止，其中11个项目直接或间接与房地产有关。

    一位专门帮助房企做信托和私募融资的人士透露，事实上，众多房企都大玩“击鼓传花”的融资游戏，房地产信托一度风生水起，而一些之前已发行信托的项目，还在继续发行新的信托，借新还旧。上述人士称，信托存量和增量资产大幅集中于房地产，这是一个风险的堰塞湖。

    根据中金公司报告数据，2013年预计到期房地产信托规模2816亿元，总还款额约3100亿元。这意味着，近一半的房地产信托将于2013年到期。

    分析：监管能否堵住堰塞湖？

    信托业内人士称，监管层早已高度重视房地产信托为主的金融产品兑付风险。其向记者透露，银监会正在研究委托信托业协会向全国范围内的信托公司收集投资者信息，主要针对排查信托产品的销售对象是否为单个合格投资者，而非“假集合”。

    据多个信托产品经理私下透露，由于信托的合格投资者的门槛较高，目前市场上常出现由一位投资者作为发起人，动员亲朋好友一起凑钱，把资金全部放在发起人账户内，并以该名投资者名义购买信托产品的案例。

    记者咨询的法律界人士称，这种“集资”隐含诸多风险。不过，监控和检查销售对象的做法，很难具体操作。