甄选房地产信托的安全要素

　　近日，钜派投资董事长胡天翔在接受和讯网访问时透露，从2008年至今，房地产信托产品平均收益率为10%-10.5%。他同时强调，尽管房地产固定收益类产品系统风险可控，但由于产品种类繁多，普通投资者在选择该类产品进行资产配置时仍需仔细甄别。

　　胡天翔表示，房地产行业总体态势趋稳，暴涨和暴跌都不会再出现，因此，房地产相关的固定收益类金融产品风险可控。“我们统计了一下，从2008年到2012年，房地产信托产品平均收益率在10%到10.5%之间。”他表示。

　　但他同时表示，由于品类众多，产品收益及其所隐含的风险也各有不同。“比如说房地产信托就分为贷款类信托、股权类信托、权益类的信托，还有混合类信托。.这些产品当中，一直以来都是股权类的收益最高，而贷款类的则最低，这跟它的风险也是有关系的。”胡天翔指出。

　　“细分类型中，贷款类信托的要求比较严格，有些要求开发商持有二级资质，有些要求30%自有资金的投入等等，相对风险就少一点。”胡天翔表示，有些投资者盲目根据风险或收益选择产品进行资产配置，对其资产带来不少隐患。“有些股权类信托可能不一定有抵押物，可能只是占了某一个信托公司的股权。一旦这个股权类信托后面承担某块土地的开发，而这块地皮再押给银行做开发贷的时候，其股权价值就会降低。风险就比较大了。”

　　胡天翔表示，甄别项目时，最重要的两个要素分别是还款来源和担保方，而并非投资者常常重点关注的抵押率。

　　“所有项目，第一就要看还款来源。比如一个项目是1个亿，如果销售回款能有3个亿，也就是有了3倍的覆盖，就相对比较安全。”胡天翔指出，除此之外，担保方则是为该金融产品“保驾护航”的另一要素。“如果担保方本身就是参与项目的公司之一，或是上市公司下属子公司，又或是大型国企，那么其担保就相对有价值。”