地产信托新增同比减42%

    11月20日，中国信托业协会网站同时公布了4只中融信托-中天城投财产权信托计划，如果算上此前两次公布的信息，中融信托-中天城投共计发行了11只信托计划，按上限发行规模可达10.8亿元。

    同天晚间，云南城投亦宣布，公司拟参与中航信托云南城投旅游产业投资集合资金信托计划，规模拟为人民币30亿元，期限为3年（可延期3年），以优先级/劣后级按2：1的比例进行认购。其中，由东亚信托认购该信托计划优先级份额人民币20亿元，云南城投认购该信托计划劣后级份额人民币10亿元，优先级份额预期年化收益率为11.80%（固定，含信托报酬）；但云南城投认购的劣后级份额不设预期收益率。

    去年的信托融资大户万达集团也于近期拟通过万达长白山项目一期及二期信托融资约5亿元，预期收益率为8.5%~10%。

    地产信托规模大减

    “信托有一个很大的优势就是来钱快，只要信托成立，钱马上可以到位，”一位业内人士告诉记者，“资金规模在2亿左右的信托是最容易发出去的，整体规模很大的话，投资者就比较难找，这也是中天城投为什么发行11只信托的原因。”

    事实上，今年的房地产信托数量较去年已有明显减少。根据中国信托业协会公布的数据，今年上半年房地产信托新增1213亿元，刷新了2010年以来的最低水平。相比去年下半年的1627亿元，环比减少25%；相比去年上半年的2078亿元，同比减少42%。

    “今年是兑付高峰，因此新发的信托肯定会减少，但现在国内房企的融资渠道太有限，因此信托还是一个非常重要的融资方式。”一位上市房企财务总监对本报记者称，“不过，如果银行贷款与销售回款能够覆盖公司的资金需求，房企是不会去发高成本的信托的，发信托一是急需用钱，比如急于拿地，二是为了实现快速扩张。”

    “2011年房企发了很多地产信托，这些信托对于项目来说就是救命钱，这样就把整个回报率抬得很高，甚至可以不计成本。”一位上市房企负责人曾对记者称，高成本的信托像是“刀尖上的舞蹈”。

    据相关机构统计，2011年通过房地产信托融资规模最大的开发商是万达集团，发行了10款产品共71.76亿元。发行产品数量最多的是恒大地产和中国泛海，各发行了13款，规模分别为35.05亿和27.13亿。

    上述房企财务总监告诉记者，房地产信托投资者要求的回报率在9%~10%，但房企发信托的综合成本远在这之上。“由于房企还需缴纳相应的信托报酬费以及管理费等，资质较好的企业综合发行成本也在12%左右，资质不好的企业的综合发行成本就没有上限了，超过20%也很正常。”

    “由于上市房企再融资被‘卡死’，现在国内的融资渠道非常有限，除了银行贷款就是信托、基金。”一位开发商代表告诉记者，“基金的成本甚至比信托更高，因为信托相当于直接获取贷款，而基金由于投资者的钱是作为资本金进去的，作为股东要求的回报就更高。”

    驶下快车道

    2011年房地产信托市场经历了一波“大起大落”行情，上半年房地产信托爆发式增长，下半年盛极而衰，发行量持续下降。房地产信托市场的弱势也延续到了2012年。

    在发行规模下降的同时，房地产信托的收益率也在走低。优选财富工作室发布的统计数据显示，2012年9月，房地产信托的平均预期收益率为9.79%。自2011年5月以来，首次跌破了10%。

    一位信托业内人士对记者称，当前有关部门针对房地产信托的监管仍然比较严格，保持“总量控制”的意图明显。随着整体信托资产的增长，房地产信托资产的占比却屡创新低，房地产信托带领信托业爆发式增长的年代已经过去。

    “今年以来，信托公司对房地产投资信托普遍采取更为谨慎态度，针对具体的地产项目投资也进一步缩小了客户范围。同时，对一些旧有的投资项目也在加强监管，以便更好地防范风险。”上述业内人士称。

    优选财富工作室发布的报告显示，2012年上半年，开发商新增资金4.3万亿元，其中房地产信托只有1213亿元，信托占比为2.8%。因此，信托对开发商、对楼市的影响力都非常有限。不过，房地产信托余额仍然处于历史高位，而2013年将迎来兑付顶峰，因此对于房地产信托仍然要保持高度警惕。

    今年以来，房地产信托被曝光的风险事件仅有一例，即华澳信托起诉大连实德，但这起事件最终也达成和解，没有出现真正的违约。预计四季度房地产信托仍将平稳度过，出现违约事件的可能性不大。