9月募集规模创年内新低 地产信托期盼回暖

　　国庆节长假前的最后一天，“房贷新政”的消息落地，在北京某信托项目经理王欣(化名)看来，这看起来的确是个好消息，“一般来说，限购的放开加上房贷新政，可能会对地产商的资金回款有利，但效果到底怎样，还要看政策的落地情况和市场的反应”。用益信托分析师帅国让认为，新政是否取得成效仍需时日，最快也要在年底的11、12月才能显现出来，所以影响大小现在并不好说。

　　根据“松绑”后的房贷新政，拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次贷款买房将实行首套房贷政策，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

　　信托规模创年内新低

　　在9月各地陆续放开限购的利好消息下，信托业的募资规模却出人意料的低迷。

　　用益信托工作室最新的统计数据显示，9月份集合信托总体发行规模为645.6亿元，环比8月的937.8亿元下降了31.16%;同期产品数量呈现大幅下滑，465只产品的数据较8月的793只下降了41.36%，发行数量与规模均创下年内新低。而平均1.68亿元的产品规模比去年同期的2.41亿元更是下滑了51.24%。

　　值得注意的是，以往动辄占据前两名位置的房地产信托下滑到了第四名。数据显示，9月发行的集合信托产品投向房地产领域的只有55个，募集资金为122.96亿元，远低于金融业264个的产品数量，其17.95%的占比也比金融26.93%的占比低了近10%。

　　对此，某信托机构李姓研究员表示：“由于2014年以来信托兑付危机的频发，以及整体宏观市场的环境和楼市的低迷，导致投资者对投向房地产的资金越发谨慎，这也在某种程度上影响了产品的发行规模。”

　　事实上，早在今年8月，房地产信托的募集资金就开始出现骤降，用益信托的数据显示，8月集合信托仅占全部信托成立规模的14.26%;而数量方面，来自普益财富的数据则表明，房地产信托8月发行数量为91款，环比降幅50%，同比降幅也达30%。

　　然而令人诧异的是，进入传统的金九月，伴随着多地对限购政策的放开，房地产信托一度被认为有望重新回暖，但数据却显示地产信托在9月跌入冰点。

　　“其实房地产信托发行规模的降低，一方面是受到集合信托发行淡季的影响”，用益信托分析师帅国让表示，因为根据往年的惯例，每年7月和8月都是集合信托发行的淡季，有时还会延续到9月，“所以地产信托规模的骤降或许与此有关。”

　　“另一方面，在房地产周期性变化的背景下，房地产市场未来发展趋势的不明朗，也使得部分的信托公司开始主动收缩相关业务规模，特别是对于三四线城市的房地产项目，开始主动避险”，帅国让表示，而基金子公司等资管项目如今也对房地产融资形成了一定的分流，“所以预计一段时期内，信托公司在房地产信托项目方面依然会趋于谨慎，发行速度可能也会相对平缓或呈现下降趋势。”

　　房贷新政助力回暖?

　　实际上，如果没有房贷新政的出台，或许地产信托的走势可知，但随着新政的出台与落地，地产信托走势再起悬念。

　　多位受访的业内人士就认为，在9月多地先后取消了限购令后，在企业资金吃紧和偿债的压力下，房企很可能以价换量大力度促销来推动成交量以回笼资金，而房贷新政的出台无疑进一步推动成交量。

　　“房贷新政实际上为楼市松绑增加了货币供应与流动性，短期内会对地产信托产生有利的影响，但长期还要看市场整体的走势”，信托专家孙飞如是对记者说，“虽然9月数据并不乐观，但这种情况在楼市松绑后接下来两个月会有所好转，而且对房企来说，资金紧张的问题不能仅仅借助于信托来解决，应该是寻求一揽子全金融链组合融资模式，多条腿走路。”

　　而在王欣看来，“限贷松绑”的红利或许没有看起来那么美，“一个是各家银行执行的新政标准略不同，另一个是年底大多都是银行资金紧张的时候，有政策但是否放款并不好说，所以新政策的影响可能没那么快体现出来。”

　　实际上，根据国庆长假期间楼市的成交量，新政的影响也的确非常有限。10月8日，中原地产市场研究部发布最新统计数据显示，2014年1月份至9月份，北京新建商品房(剔除保障房)市场成交额为1182.87亿元，与2013年同期的1844.26亿元相比，下滑幅度高达36%。而国庆长假期间，成交更是同比下降四成。

　　“其实作为救市力度非常大的房贷新政，对信托的影响肯定是有的，但影响有限。”帅国让表示，“因为目前整个经济增速都放缓，而房贷首付30%的条件没变，加上预计将要施行的不动产登记，就会使得房地产市场的有效需求不足，所以当前各方对地产信托都在持观望的态度。”

　　更重要的是，今年以来，越发频繁的违约事件也让信托的投资者感受到“刚兑”打破的危机感：先是吉林信托投资于山西联盛集团的10亿元信托产品逾期，然后华润信托稳益系列集合信托产品被曝出本金大幅亏损;9月，包括中融信托、华融信托又被曝出受累于融资方浙江赛日新材经营困难，面临兑付危机。而山西信托则由于对山西联盛融资债务的追偿没有实质性进展而无法兑付。

　　其实就像是第三方理财机构优选财富的研究报告所说：“今年前9个月整个信托市场弥漫着因打破刚性兑付带来的恐慌，多起投资者维权事件给信托公司带来较大压力，监管层也开始对信托产品发行给予限制，信托产品粗放式的高速增长期已经结束。”

　　但无论市场如何，王欣认为，地产信托依然有望在未来出现回暖趋势：“因为监管层出手救市了总比不救的好，只不过影响和效果还需要时间。”

相关媒体报道

腾讯财经：http://finance.qq.com/a/20141011/016076.htm

搜狐网：http://www.focus.cn/news/hz-2014-10-11/5617420.html

和讯网：http://trust.hexun.com/2014-10-11/169210730.html