董事长张虎成：央视解析海外房产投资市场

经历了过去的“疯狂”后，今年的楼市已经走出去过去几年的“火爆”期，土地难拿、库存高企、信贷难办、销售难行等一系列的问题困扰着国内开放商。上半年A股上市的135家房企中有50%以上企业利润同比增速为负值，国内房地产市场面临的压力越来越大，面对国内的萧条，相对来讲升值空间较大的海外市场开始成为各大地产实现利润增长的新的业务点。万达、碧桂园、绿地等中国大型房企已经开始进军美国、澳大利亚英国以及东南亚的房地产市场。

根据商务部最新数据，房地产行业对外投资增长53%。于此同时国内投资者也开始关注海外地产投资，根据英国权威地产公司第一太平戴维斯的报告，在过去2年里，伦敦市中心新建住房投资者绝大多数来自境外，而其中近半来自中国内地和亚洲其他地区，除此之外近来包括建行、国寿在内的银行、险企纷纷投巨资在伦敦收购写字楼。胡润调查报告显示，置业在内地富豪境外投资项目中占比重最大，超过四成。中国内地富人在世界范围内疯狂抢房、购房已成为当下一个显著现象。海外房产真的有投资机会吗，投资者又该如何去选择呢？优选金融集团董事长张虎成应邀CCTV-证券资讯频道，对海外房产做了深度解析。

海外房产为什么会受到追捧？

国内投资者涉足海外地产投资主要是有两方面原因，第一是资金避险的需求。从资产配置的角度来看，仅以单一货币计价的资产进行资产配置，其所面临的风险很大。 如国内95%的投资者，100%的资产都是人民币资产，其中超过70%的比例又是房地产资产，这种结构的资产配置在面对系统性风险时将会束手无策，这也是人们常说的把鸡蛋放到一个篮子里的风险。海外房产投资的价值主要为资产多元化配置，实现资产转移、分散、和避险的目的。

第二是国内投资环境变化影响。进入2014年以来国内房地产市场开始降温，房价下跌，成交萎缩是目前的现状，中国房地产市场的政策红利已经结束，国内地产投资高收益时代已经结束，面对萧条的国内市场，对购房情有独钟的中国投资者开始把眼光投向全球市场。

投资者在选择海外房产投资时应该注意哪些问题？

海外置业一般收益来源有两块，一是出租收益，二是房屋增值。对于相对成熟的市场来讲，房地产价格一般比较稳定，增值速度相对来说较慢。以英国伦敦为例，一般伦敦购房出租和增值年化收益大概为8%左右，虽然收益看上去并不是太高，但为投资者打开了新的理财方式，把钱放在最安全的地区，英国可能是一个很好的避风港，没有大涨大跌，资金相对更安全，增长更稳定。

不过在看到收益的同时也提醒投资者谨慎购买南欧的房子，主要原因有以下几点：

1、国内中介推销房源并没有做到价格同步，而是利用信息不对称往上加价，溢价高达100%；

2、当地开发商规模都很小，有些破产后，当地无良银行扣押买家房产证许多年，最长达30年之久，用以讹诈买家替开发商还钱；

3、购房后，西葡两国虽然发放临时永居卡，但移民监完毕后要通过语言考试才能获得正式永居。相当于雅思六分的样子，但是考的是西语和葡语。你确定考的过吗？

4、当地政府有强占地皮的案例，虽然是少数。

目前看哪些地区的房产是投资的最佳时期？

海外投资对于国内房企来讲无疑是开辟了新的盈利空间，尤其是现在这种市场状态下，对于上市房企来讲更是至关重要。从上半年上市房企的业绩报告看，总体盈利能力在下降，并且有不少房企出现亏损的现象。海外投资短期可能带来的效果还并不明显，但从长期看，接触国外成熟的市场机制能够带动国内地产商超市场化方向发展，并且随着海外经济的复苏以未来国内房企在海外的成长空间也会增大。

国内房地产目前已经进入比较低迷的状况，国内房地产的政策红利时代已经结束，像过去十年那种房地产牛市可能会有短暂的停息，并且未来房地产市场更多的可能是以稳为主。投资房地产项目尤其要注意风险，我们建议投资者在选择房地产项目是一定要深入分析，回避泡沫化比较严重地地区。

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英国伦敦、澳大利亚墨尔本、美国洛杉矶、加拿大温哥华。

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澳大利亚、加拿大、英国、美国；

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