担忧地产信托兑付因而收缩风控

   “三季度以来，信托公司收紧房地产项目风控，有些项目报上去就没下文。”一位信托业内人士告诉记者，中融信托就是一个典型代表，自10月以来，他们内部暂停审批地产融资项目。而这种对地产项目的谨慎情绪，正由链条前端的项目团队逐渐传导至投资者。

　　主动收缩风控

　　信托业协会最新发布的数据显示，今年三季度房地产信托新增规模达1675亿元，创2010年以来的历史最高水平，同比增长97.22%，环比增长8.48%。

　　“信托公司参与的房地产项目分为单一信托和集合信托两种，其中前者多为通道，后者多是信托公司做的主动管理业务，目前仍保持着刚性兑付。协会公布的房地产信托三季度融资规模飙升，但实际上信托公司都在收紧房地产集合信托计划的风控。

　　据记者了解，很多信托公司自10月开始就放慢集合房地产信托计划的推进。“圈内传中融信托已经暂停审批房地产项目。虽然项目还是可以申报，但基本没有下文。”一位业内人士透露，10月以来，中融信托上报的房地产项目，迟迟等不到批文。

　　“现在批下来的项目确实很少。”一位近期离开中融信托的内部人士介绍，老牌信托公司近期对房地产项目都比较谨慎，现在审批能通过的项目，要么是一线开发商，要么是一线城市。

　　在前述中融信托内人士看来，项目审批放缓，还跟当前的时点有关。

　　“10月上报的项目，批下来已经是11、12月。年底正是银行冲存款的时点，很难募集资金。”前中融信托内部人士介绍，每到10月，信托公司就会主动刹车，将一些融资需求不是很紧急的项目，留到明年年初再安排。

　　收缩房地产项目，并非仅中融信托一家。记者接触的资产规模排在前十五的几家信托公司，近期对地产项目的风控也是趋严。

　　“中大型信托公司，只要一听到三线城市，项目就枪毙了，这是他们接项目的门槛。”一个代表性细节是，一家地处三线城市的一级资质开发商在当地核心地段开发住宅楼盘，融资规模只需要2个亿，都过不了信托公司的风控。

　　深圳一家位于福田区的大型信托公司同样对地产项目非常挑剔。

　　“必须是大品牌的开发商，或者是一二线城市。三四线城市的项目，都不会去碰。这不仅是后期兑付有风险，销售也会有问题。”这家公司的信托经理表示，银行对开发贷变得谨慎，这促使信托公司开始收缩地产项目。

　　这种谨慎不仅是表现在大型公司，一些前期风格比较激进的中型信托，亦开始转变态度。

　　“我们最近很少做房地产项目，因为公司审批很难通过，多方协调也麻烦。”五矿信托一位信托经理介绍，他们小组最近忙着做券商资管的通道项目，仅11月第一周就做了5单，“盖一个章就能收0.1%的通道费”。

　　担忧兑付危机

　　信托公司对房地产项目的谨慎，在三季度集合信托产品中已有体现。集合资金信托产品统计数据显示，房地产信托产品成立规模已经连续3个月下降。其中，8月募集资金为214.19亿元，但9月和10月分别下降至174.86亿元和123.65亿元。

　　信托公司收缩地产项目，在于他们对地产行业的悲观预期。

　　“过去七八年的经验证明，房地产周期一直处于上涨趋势，但这趋势什么时候会发生逆转，大家都看不懂。”深圳一家信托公司结构融资部人士直言，项目团队对房地产周期拐点的到来非常担忧。“一旦有大调整，价格下跌，成交量萎缩，开发商的资金回笼就会有问题。”

　　信托公司的担忧，主要体现在存量产品的到期兑付问题。

　　“2012年以来报道出来的有兑付风险的项目就有十几单，实际发生的肯定不止这个数。”前述深圳大型信托公司信托经理表示，很多两年期的项目明年到期，如果碰上地产行业调整，兑付压力会非常大。

　　事实上，地产信托计划的风险已经逐渐显现。今年以来曝光的多起兑付问题案例大多为房地产项目，例如，四川信托舟山“锦都置业”融资项目、重庆信托山东“火炬置业”集合信托计划等。

　　从2012年年初至今，已有约15款房地产信托项目因流动性等问题暴露兑付风险，占全部暴露风险的信托项目的逾七成。

　　“房地产信托计划存量已经非常大，未来陆续会有房企爆出有兑付问题，需要通过发行新的信托计划来对接老产品。”新华信托一位副总称，现阶段信托公司不主动开拓房地产项目，也是为明年盘活存量老产品做准备。