地产信托兑付洪峰悄然而至

    对资金密集型的房地产企业来说，房地产信托融资早已成为银行贷款之外支撑其发展的最大的输血管道。房地产信托产品无论是数量还是金额在2011年之后都出现了爆发式增长。

　　

    到2013年二三季度，这些房地产信托将迎来集中兑付的高峰期。其中峰值将出现在6月和9月。恰在此时，银行业爆发了一场“钱荒”危机，凸显了流动性收紧的前景。这不得不让人对房地产信托的兑付风险捏一把汗。而近期，各地银监局对2013年6月25日至12月31日期间到期的信托项目兑付情况也展开了一场摸底行动，显示监管层对信托兑付风险作出了警惕。当然，诸多业内专家也表示，这是监管层的一次常规行动。

　　

    截至目前为止，地产信托兑付困难并没有大规模发生。相反，房地产信托仍然备受追捧，发行量一浪高过一浪。

　　　　

    3000亿元“洪峰”

　　

    据中金公司统计，2013年预计到期房地产信托规模为2816亿元，本息合计总还款额约为3100亿元。峰值出现在2013年6月和9月。

　　

    用益信托分析师帅国让也告诉记者，二三季度会迎来兑付高峰期，其中，集合类地产信托产品到期兑付规模为1000多亿元，再加上单一类的地产信托产品，今年大概有3000多亿元到期，对信托行业是一个很大的挑战。

　　

    “流动性紧张会对今年地产信托兑付产生一定影响。不过，整体问题并不大。因为如果出现兑付问题，信托公司可以通过拍卖抵押物或找资产管理公司来接盘。而一般信托产品，都有抵押物。”帅国让分析认为。

　　

    对记者提出的今年房地产信托兑付风险问题，中海信托研究室研究主管邓举功则表示，“年年都说是兑付高峰，是个老生常谈的问题。时时刻刻都有地产信托产品到期清算。问题是现在整个经济在萧条，整个资金链就变得紧张了，跟钱荒没有因果关系。”

　　

    中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成在接受记者采访时也认为，目前没有看到比此前几年更明显或更新的风险出现，因此今年房地产信托兑付风险程度不会比去年或以前更严重。地产信托兑付风险主要取决于开发商开发项目的市场前景及整体管理和运营。如果开发商产品定位比较科学合理，整体资金管理和开发管理比较到位，跟流动性短缺没有特别直接的关系。

　　

    不过，“随着流动性短缺如果进一步燃烧或加剧的话，以银行为主融资渠道的房企资金链会受到压缩，这对房地产信托偿还是会构成一定压力的。”邢成表示，“但这种影响还是很间接的。”

　　

    银监会紧急摸底

　　

    近期，监管层又开始了对信托业兑付状况的摸底。

　　

    记者从几家位于上海（楼盘）的信托公司了解到，它们均收到来自上海银监局下发的名为《关于信托公司信托项目到期兑付资金安排监测表的通知》，要求信托公司着重上报2013年6月25日至12月31日期间到期的信托项目情况，并要求写明上述信托项目明确的兑付资金来源。

　　

    此外，江苏、湖北、广东等地的信托公司最早于6月25日也收到类似通知，均要求在26日下班前上报各地银监局，并在当日下班前报银监会非银部。

　　

    这一摸底时点恰好发生在流动性危机爆发之后，这是时间上的巧合，还是监管层有意为之？

　　

    “监管层此次摸底，是常规动作，没有特别意义。”邢成很肯定地表示，再次表明监管部门管理理念和水平进步了，以前是事后监管，现在采取了未雨绸缪、事前监管与风险提示。

　　

    邓举功则告诉本报记者，他们以前也收到过此类要求明确兑付资金来源的通知，“不是说现在资金紧张了就填表。去年差不多在这个节点，监管层也下发过类似通知。这很正常”。

　　

    不过，“这说明监管部门对信托到期兑付风险提高了警惕。因为今年确实是一个兑付高峰年。”帅国让表示。

　　

    有惊无险？

　　

    今年到6月底为止，房地产信托尚未出现大规模兑付困难的现象。接受本报记者采访的专家均认为，由于今年房地产行业的销售业绩仍在上涨，房地产信托出现系统性风险可能性不大，3000亿元的房地产信托到期，将不会出现大规模兑付问题。“对资金比较雄厚的信托公司，即使一些项目出现问题，对他们的影响也并不会很大。而且，信托产品也都有抵押物可以拍卖，风险能够控制。”帅国让认为。

　　

    尽管如此，也的确有一些信托公司因为相应的地产项目销售不好而陷入兑付危机，业务激进的新华信托、中融信托、重庆（楼盘）信托就是其中的鲜明案例。

　　

    新华信托旗下将于6月底到期的鄂尔多斯（楼盘）房地产项目，依然深陷烂尾楼的噩梦，其3亿元的深圳（楼盘）豪宅项目云顶香蜜湖项目,至今销售量不足15%,仍处亏损状态，而今年二季度，新华信托到期的房地产项目信托至少有9款，涉及金额19.6亿元。

　　

    就烂尾的鄂尔多斯房地产项目到期如何处理的事宜，中国房地产报记者致电新华信托办公室，但对方表示：“不接受采访”。不过，据一位了解新华信托的业内人士表示，“新华信托做业务确实很激进，没有什么标准。在地产领域做了很多项目。三五年以后，出现问题被整顿也很正常。”

　　

    邓举功则对记者表示，信托几万亿元的规模，有几家出现问题很正常，影响不会太大。“信托业也要优胜劣汰，目前全国的信托公司有68家，过10年如果还是68家，这说明市场没有一点进步，市场应该是动态的，有进有出才正常。”邓举功说。

　　

    继续增长

　　

    地产信托兑付高峰安然渡过，是建立在市场对房地产未来增长的信心基础之上的。

　　

    今年以来强势增长的土地与住房市场，证明了这种信心的坚固。用益信托数据显示，从1～6月份的成立数据来看，房地产信托取代去年的基础产业信托重登融资榜首。无论是总成立规模（1080.92亿元）还是平均预期年收益率（9.68%）在总信托产品中均位列第一。

　　

    6月的“钱荒”事件对房地产信托短时间内也产生了一定冲击，但影响并不大。据用益信托工作室统计，6月集合信托产品融资规模为509.4亿元，与上月同期相比，数量、规模均有一定幅度的下滑。而房地产信托在此前连续四周融资居首之后，6月最后一周融资规模大幅减少，下滑到第三名。

　　

    “这也可看出钱荒对信托行业短期内造成一定冲击。”用益信托分析师帅国让在接受中国房地产报记者采访时表示，“钱荒”主要对银信合作投资的单一信托产品有一定影响，而单一信托产品有部分是投资于房地产，相应投资于房地产项目的产品也会减少。但长期影响不大，毕竟信托业发展了这么多年，信托业的监控措施也越来越完善。

　　

    邢成在接受中国房地产报记者采访时则认为，钱荒对银信合作类地产信托产品的影响并不大。

　　

    “对于房地产信托来说，规模大小和增速快慢以及是否受投资者追捧，与市场流动性关联不大，主要与整个房地产市场的前景判断和发展态势有关。目前整体发行规模还算平稳，没有大的起伏。尽管6月底7月初房地产信托开始趋缓，但还是保持了增长态势。说明大家对房地产市场的信心还在。”邢成很肯定地表示。而且，“随着央行适时的调整及商业银行自身时点的发展，目前流动性短缺问题有所缓解并逐渐弱化。”

　　

    的确，来自用益信托的数据也显示，尽管6月最后一周房地产信托规模出现下滑，但是总体来说，6月成立的房地产信托产品融资规模达172.39亿元，占成立总规模的33.84%，较5月同期略有上涨。

　　

    来自信托市场一线人士的观点也认为，近期钱荒对房地产信托的影响，被部分媒体过度解读了。

　　

    中海信托研究室研究主管邓举功告诉本报记者，钱荒主要是因为银行短期资金做长期项目造成的。目前来看，房地产信托项目的资金期限还是比较匹配的，看不出有什么影响。至于未来所受影响，要看钱荒会不会扩散。不过，央行已对商业银行施以援手，流动性危机暂时渡过了。

　　

    “从我们接触的一些大的开发商来看，它们也需要钱，但提供的资金成本和承受能力都不高，从中可以看出它们的资金状况并不是很紧张。如果资金紧张，它们会高成本融资。”邓举功对记者表示，“有时候虽然银行不直接给它们贷款，但是可能会通过一些银行理财金的通道贷款。”