股权类私募基金当成主流

    2009年末启动的严厉房地产调控政策已持续近三年。在调控政策影响下，房地产企业销售回款放缓，信贷难度加大，再融资以及境外发债的渠道基本关闭。加之以国家有关部门三令五申严查房地产信托业务，房地产企业融资环境趋向于紧张。
　　

    资金压力加大的形势下，房地产私募基金如今获得了不少房地产企业的青睐，取得了一定的发展。尤其值得注意的是海外金融巨头摩根大通、摩根斯坦利等乘机纷纷抢滩中国，对房地产企业进行大规模的私募基金投资，试图获取快速城镇化过程中的房地产发展红利。
　　

    在房地产私募基金行业迎来历史性发展机遇的同时也应该看到，在我国制度和法制基础不健全、金融市场体系还不完善的大背景下，这一相对新颖的投资方式所存在的问题正日渐暴露出来，在参与的各方、各个环节都有所体现。摩根大通大连项目失利，更是清晰地揭示出了调控常态化背景下房地产私募基金存在的风险。
　　

    据《华尔街日报》此前报道，摩根大通旗下一只基金投下8000万美元重金掌控大连豪宅御澜山项目。英国贷款机构渣打银行提供了该项目1.4亿美元贷款的绝大部分。由于销售不景气导致贷款违约，渣打于今年夏季取消了这一楼盘的赎回权，该基金由此失去了这一项目。
　　

    据悉，该楼盘最初开盘时的价格高达每平方米3.5万元，面积从110平方米至600平方米不等，共有270套精装房源。虽然开盘后加大折扣力度，最低售价达每平方米2.5万元，降幅最高达28.57%，但该盘开盘以来颗粒无收，极为惨淡。
　　

    摩根大通兵败大连主要有以下两个原因：首先，缺乏对大连市场的深入分析和调研，对项目前期介入不够。摩根大通是施工期间接手御澜山项目；当时大连市场已经受到调控的影响，尽显颓势，项目房屋面积过大、价格过高，显然不合时宜。
　　

    其次，专注于财务投资，对项目管理运营并不在行。名义上房地产私募基金投资方式应该以股权投资为主，但实际操作中多是债权投资。
　　

    房地产私募基金“明股暗债”运作方式使得相关人员专注于财务投资，而对房地产项目的对房地产项目的参与度不够，从而失去对市场形势的全面、深入把控。可以说，专注财务投资，忽视项目运营是房地产私募基金的致命硬伤。
　　

    此次，摩根大通也仅专注财务支持，对大连项目包括房型调整、定价方案、市场营销等后期运营并未全面掌握，最终导致投资失败。
　　

    房地产私募基金将成为中国房地产企业资金来源的重要渠道之一，为了促进这一新兴投资工具的发展，房地产私募基金公司必须加强“股权”投资模式，介入到项目运营之中。
　　

    但同时，房地产私募基金业还存在着三大风险，也不容忽视。
　　

    首先，市场发展和投资者不成熟带来的投机风险。一方面，国内房地产私募基金市场不成熟。从2010年开始，大型企业附属型、金融机构附属型、专门独立型、企业联盟型等多种形式的私募基金涌入房地产领域；另一方面，国内基金投资者不成熟。在在国内，房地产私募基金是新兴事务，大多数投资者风险意识薄弱，给基金管理人带来较大的挑战。
　　

    其次，配套法律体系不健全带来的灰色地带风险。房地产私募股权基金在我国属于较新兴的投资方式。《证券法》、《信托法》、《证券投资基金法》并未确立私募基金明确的合法地位，也未从法律层面界定清楚参与各方的权利义务关系。一旦投资失利，投资者的权益在法律上并无可依条文加以保护。
　　

    最后，行业缺乏明确监管体系带来的失管风险。目前，我国私募基金没有一个确定的主管部门，也缺乏明确完善的监管体系，监管责任并不明确。在房地产私募基金方式、资金托管、信息披露等方面并无统一的规定，各相关部门监管标准宽严有别，从而导致私募基金监管混乱。