新国五条成地产信托双刃剑

    房地产调控“国五条”新政落地后，短期内未能抑制房价过快上涨，反而在房地产市场出现了堪称红火的阳春行情。信托理财专家认为，二手房税收新政对于信托市场将形成双刃剑的影响，一方面，从短期来看去年以来让投资界担心的“房地产信托兑付压力”出现转折，使房地产信托存量产品出现风险的可能性大大降低；另一方面，放远看，如果政策将房地产市场重新压制住，房地产企业可能会陷入新的资金困局，让房地产信托风险越积越大。

    新政让投资者舒了一口气
　　

    看到账上8.5万元到账，南京市民老张悬着半年之久的心总算落了地。这要从去年3月份说起，当时信托理财市场红火，老张认购了一款房地产信托产品，期限18个月，年化收益8.5%，满一年第一次分配收益。认购没多久，市场上就传言有信托产品出了问题，数千亿规模的房地产信托2013年兑付压力的警钟频频见诸报端。“真要是兑付不了怎么办？那可是一家人凑起来的100万元家底。”之后的数月时间里，老张都在为此担忧和不安。
　　

    上周，第一笔投资收入如期兑付让老张安心了许多。理财公司的人士还告诉他：“今年房地产市场转好，开发商钱回来了，不用担心地产信托会出现兑付危机。”
　　

    第三方理财研究员刘嘉认为，每一次房地产新政都影响着市场对房地产信托的判断，如“国十一条”使商业银行收紧了开发贷款，把房地产开发商的融资需求赶到信托市场上；又如“国八条”，短期内减少了购买需求，使得开发商现金回笼缓慢，部分房地产信托兑付出现问题。此次二手房新政，也将对房地产信托造成较大影响。
　　

    “从短期来看，二手房价格上涨，将会把购房者引至一手房市场，引起一手房市场的价涨量增。而目前房地产信托的项目，均是在建楼盘，这将增加房地产项目的现金回流，降低房地产项目的风险，从而让之前发行的房地产信托存量产品出现风险的可能性降低。”他分析说，而这也正是让信托公司和投资者比较乐观的主要原因。
　　

    地产信托短期“量价齐增”
　　

    一家信托公司江苏项目组的负责人告诉记者，近期有两大新政利好信托市场，一是“二手房转让所得征收20%个税”将利好房地产信托；二是关于券商资管200人“大集合”产品的停发，这将导致信托行业的竞争减缓，对行业同样是利好。
　　

    他透露，同行业对于新政的短期利好意见比较一致，认为房地产信托短期内将出现量价齐增的美好景象，其预期收益可能上涨至14%左右。同时，发行数量或将于二季度出现激增。
　　

    优选财富数据显示，上周（3月16日-3月22日）共有17家信托公司发行了31款集合信托产品，发行数量环比增加2款，其中房地产信托有5款。从预期收益率来看，15-24个月期限的产品预期收益率全线上涨，其中15个月期产品预期收益率已达9.50%。
　　

    个别项目的风险并不乐观
　　

    尽管短期乐观，但有业内人士提醒，目前房地产信托兑付风险降低是针对整个市场的资金面而言，并不意味着所有房地产信托产品的兑付风险都消失了，因信托公司实力及把控的质押率不同、地产项目的企业背景和区域环境不同，不同房地产信托项目间的风险差距很大。例如，四川信托就被披露面临严峻的地产信托兑付压力。
　　

    他认为，“新国五条”对于信托市场来说是把双刃剑。如果严格执行下去，这可能会让房地产市场陷入新一轮萧条。“就看这轮行情什么时候到来，如果在去年之前累积的大量地产信托兑付之前就到来，兑付危机就比较大，即便能够做到如期兑付，也可能进入"借新债还旧债"的漩涡，将整个信托市场风险放大。”