2013年，房地产信托大发展？

    房地产信托回潮
　　

    尽管“新国五条”对于房地产信托的影响，还需要等待两会之后进一步细则的出台，但业内人士认为，2013年将是房地产信托的又一个发展之年。

    截至2013年2月末，中国信托业资产管理规模达到8.27万亿。从2012年末的7.47亿元到突破8万亿，只用了不到两个月时间。
　　

    这其中，在2012年经历“低潮”的房地产信托成为主要力量。从2012年下半年开始，房地产市场的逐渐回暖，让房地产信托重新受到了信托公司的青睐。
　　

    2月20日，国务院发布了最新的五项房地产调控措施(以下简称“新国五条”)，但这似乎并不能阻止房地产信托在2013年迎来又一个大发展之年。根据用益信托工作室对集合产品公开信息的不完全统计，进入2013年以来，房地产信托产品连续两个月位居发行规模榜首，新成立规模分别达到188.2亿元和185.68亿元，其中2月新成立房地产信托产品的募集资金占总成立规模的35.58%，高于1月份的29.38%，虽然尚无法和2010年50%的峰值相比，但已经远高于2012年全年21.69%的水平。
　　

    “现在几乎所有的房地产企业都在通过信托公司拿钱”，上海某信托公司产品经理在接受《中国新闻周刊》采访时表示。
　　

    历经10年起伏，房地产信托再度回潮。
　　

    供地缺口推手
　　

    尽管“新国五条”对于房地产信托的影响，还需要等待两会之后进一步细则的出台，但“增加普通商品住房及用地供应”被普遍看作对房地产开发的利好，房企拿地的增多，必然会带动新一轮的融资需求。
　　

    土地供应的缺口推开了这一轮的多米诺骨牌。根据中国指数研究院一项关于土地市场横向的监测数据显示，2010到2012年，全国土地供应计划完成率不足七成。2012年下半年，随着楼市销售的逐渐回暖，房企这才开始逐渐加快拿地节奏。中国指数研究院的一份报告指出，十家代表房企在2012年下半年的拿地宗数由上半年的148宗上升至248宗，金额共1753亿元，较上半年翻两番，面积为5409万平方米，比上半年增长近50%。这也造成了2012年下半年久违的“地王”频出的现象，上海、广州、南京、天津等城市不断刷新土地出让金的最高值。
　　

    房企拿地增加的趋势在2013年得到了延续。中国指数研究院提供的数据显示，2013年1月1日至2月26日，包括4个一线城市在内的全国十大重点城市，土地出让金收入达到1206.4亿元;而2012年同期，全国13个重点城市土地出让金仅为660亿元。
　　

    而国家统计局公布的2013年1～2月房地产市场运行数据显示，全国房地产市场1～2月实际投资额为6670亿元，同比增长22.8%，增速较去年全年增加6.6%。
　　

    房地产投资的复苏直接推升了房地产信托成立规模。而尽管基础设施投资在1～2月并未减少，但受2012年12月底财政部等四部门联合下发《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》(以下简称“463号文”)的影响，2012年热火朝天的政信合作类信托开始减少。2013年前两个月，基础产业信托(政信合作信托多为此类)新成立规模262.16亿元，规模占比为22.55%，明显低于2012年29.33%的规模占比。
　　

    “463号文”下发之时，就有信托业人士向《中国新闻周刊》做出“房地产信托将会抬头”的判断。用益信托工作室研究员王利认为，随着以政信项目为主的基础产业信托势头的减弱，不少信托公司会将重心重新转回房地产领域。
　　

    同时，“新国五条”中“对出售自有房屋征收差额部分20%个人所得税”的细则，在某种程度上可以使市场重心向一手房市场转移，带动房地产开发商新一轮的融资需求。
　　

    在中国人民大学经济研究所联席所长毛振华看来，房地产信托的回暖，一方面能够让房地产的刚性需求得到满足，另一方面可以让房地产的投资需求得到一定的恢复，这对宏观经济走势亦十分关键。
　　

    调控难阻房信发展
　　

    从2002年7月28日，上海国际信托投资有限公司推出国内第一款房地产资金信托产品“新上海国际大厦项目资金信托计划”开始，房地产信托几起几落。
　　

    但彼时的房地产企业，其接近70%的开发资金来自银行贷款，房地产信托更多的是一种“过桥贷款”的性质。特别是2003年6月，央行为控制房地产过热局面，出台《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(“121号文”)，要求开发商必须“四证”(《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》)齐全;自有资金超过30%，同时具备二级以上开发资质才有资格取得银行贷款。不具备以上条件的房企，多转向发行房地产信托的形式进行前期开发，在达标之后再向银行申请贷款。
　　

    2005年9月，房地产信托首遭政策限制，银监会下发《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(“212号文”)，要求新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全;自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质，这甚至高于“121号文”的标准。
　　

    之后，房信急转直下。房地产信托受到更严格的限制，加之2007年股市正处牛市，房企资金不愁，导致2005、2006、2007三年，房信规模在整个信托行业中的占比下滑，2007年更是降至13.35%的历史低点。
　　

    转机出现在2008年。地产宏观调控开始，房企从银行获得融资变得愈发困难，包括房信在内的直接融资渠道得以复苏。
　　

    用益信托的统计数据显示，2008年全年发行137款房地产投资类信托产品，募集资金总规模259.57亿元，较2007年增长一倍多。当年房地产投资类信托产品平均收益率达到9.98%，高于行业平均值8.62%。
　　

    2008年，中国的GDP达到31.4万亿元，人均GDP超过3000美元，正式进入中等收入国家行列。而据央行公布的数据，2008年社会融资规模为6.9802万亿元，其中间接融资占比高达到73.1%，直接融资占比仅为26.9%，和发达国家多数50%以上的直接融资比例形成鲜明发差，金融市场发展不足的问题显露无疑。
　　

    证监会原主席郭树清在《行政管理改革》2012年第10期曾撰文指出，争取到“十二五”期末，将直接融资比重提升到社会融资总量的30%至40%，在此基础上，初步构建以直接融资为主的金融体系，金融结构基本平衡。
　　

    央行公布的2012年社会融资规模显示，全年社会融资规模达15.76万亿元，其中人民币贷款占同期社会融资规模的52.1%，较上一年度降低了6.1%。而债券市场、信托融资和委托贷款等银行表外业务作为社会资金的主要部分表现极其活跃。
　　

    表外业务范畴的房地产信托业在这期间迎来巅峰。经过了2009年的稳步发展，房地产信托在2010年和2011年爆发。2010年新成立房地产信托项目592个，总募集金额1845亿元，同比增长336%，房地产信托的发行规模在占集合类信托规模的占比也升至历史峰值的49.57%。
　　

    尽管在2010年年底，国务院出台了被称为有史以来最严厉的楼市宏观调控政策的“新国八条”。受此影响，2011年房地产信托虽然占比回落至36.43%，但发行数量1029款和募资规模2840亿元均创下历史最高。
　　

    由于银行不肯让房地产这样一个支柱产业的利润旁落，地产融资业务逐渐向表外转移，理财产品、银信合作项目和房地产信托开始成为房地产开发的主要融资渠道，甚至包括万科和SOHO中国在内的一些房企曾经尝试海外融资。银行表内资本的流出，是信托业得以迅速膨胀的基础，也在一定程度上保证了房企难在以从银行渠道获得融资时资金链不至断裂。
　　

    房信创新谋变
　　

    信托业内有一句话，“金融监管与信托创新永远是一个博弈的过程。”面对政策、环境和监管的不断变化，信托业以积极创新作为应对。
　　

    尽管在目前的房地产信托中，信托贷款的形式仍然占不小比例，但证券投资、股权投资、权益投资以及混合型投资等不同的资金运用方式都出现在房地产信托产品上。
　　

    而为了应对固定收益类房信收益率开始趋稳的情况，一些信托公司推出了类基金的房地产信托产品，四川信托2012年底推出的“复星豫园信托计划”就是一款通过信托融资后以基金模式运作的“类基金”产品。
　　

    “复星豫园信托计划”预计募资2亿，上限最高不超过4亿，四川信托发起集合计划作为LP(有限合伙)，与复星集团和豫园商城发起的GP公司成立有限合伙企业，该有限合伙企业以股权方式投资商旅文概念项目，包括各类特色商业地产、主题博物馆以及住宅项目等等。而在推介中，该产品打出了“年化收益35%”的口号，这远高于固定收益类房地产信托10%左右的收益率。
　　

    “这款产品并非传统意义上的房地产信托，它通过信托融资，但是以基金方式运作。复星本身就发行基金，通过信托集资后用于基金运作，因此，该信托只是基金中的一部分，作为基金投资者之一投资一部分，另外一些资金需要基金通过其他方式融资。”上海某信托公司产品经理告诉《中国新闻周刊》，“而在收益方面，这款产品采取浮动收益方式，并不存在刚性兑付，其收益完全视基金管理者的投资运作能力而定。”
　　

    在社科院金融研究所银行研究室主任曾刚看来，房地产信托产品的快速发展，是因为它切实地满足了投融资双方的需求。
　　

    首先，房信能够提供可靠的融资渠道。随着房地产调控力度的逐渐加大，中国大部分房地产开发商通过银行的融资很长时间都处于受抑制的状态。因此，利用信托工具融通资金便成为一种行之有效的方法。
　　

    其次，房信能够丰富资本市场的投资品种，为投资人提供一条稳定获利的投资渠道。特别是在可投资渠道有限的情况下，大量资金要寻找稳定的出口，收益较高的房地产信托就成为满足投资者需要的一个好选择。
　　

    银监会副主席蔡鄂生曾在不同场合多次表示，信托公司需要真正为高净值客户做“代客理财”。银监会不主张信托公司以信托贷款作为主要的盈利模式，而是希望引导信托公司摆脱“类银行”经营模式、发展创新更符合信托行业特征的业务。