2800亿刚性兑付迫近 AMC和PE高利润接盘
发布日期： 2013-03-01 来源：优选财富 点击次数：1747次
导 语：面对如泰山压顶般的刚性兑付及目前已经出现以及即将出现的兑付问题，信托公司已经开始有意识地抖包袱。从拆东墙补西墙式的“贷新还旧”，到寻求接盘资金等，而金融资产管理公司（AMC）、PE则成为接盘主力机构。
房地产信托经过前两年“大跃进”式发展，去年及今年成为刚性兑付的重要时间节点。《金证券》记者了解到，面对日益迫近的刚性兑付以及日趋紧缩的房产调控政策，信托公司大面积甩包袱，PE、AMC则成为接盘者。专业人士分析表示，击鼓传花，最后一个接捧者往往最有看头，但风险也是最大的。
二季度1301亿信托刚性兑付
房地产信托第一轮兑付高峰刚刚过去，新的压力又迫在眉睫。
有机构预测，2013年房地产信托兑付规模或达2800亿元，兑付高峰将在二季度出现，达1301亿元。
让业界担忧的是，目前市场上大多数信托公司违背了“受人之托，为人理财”的初衷，变成了“受人之托，为人融资”的信贷模式。经营方式、风险规避、资产负债比例、专业人才培养等方面存在诸多问题。一些问题在去年四季度已经暴露无遗，如中信信托青岛凯悦项目、中融信托廊坊海润达项目和鄂尔多斯伊金霍洛旗项目都出现了兑付风险。
一边厢是信托项目兑付风险及诉讼等不断暴发，一边厢是房地产信托项目的依然火爆。
数据显示，2月11日-2月24日共有36款信托产品发行，其中，房地产信托共有8款产品发行，共募集资金30.57亿元，占总发行规模的41.97%。房地产信托的规模也占据了首要位置，约72.83亿元。
一位信托人士在接受《金证券》记者采访时表示，在其他领域如基础设施信托受到政策限制或是如银信合作受挤压的情况下，房地产是少数能够支撑信托相对高收益的行业，会在相当一段时间里成为信托的主力。
AMC、PE高利润接盘
面对如泰山压顶般的刚性兑付及目前已经出现以及即将出现的兑付问题，信托公司已经开始有意识地抖包袱。从拆东墙补西墙式的“贷新还旧”，到寻求接盘资金等，而金融资产管理公司（AMC）、PE则成为接盘主力机构。
据了解，先采用自有资金垫付，再通过处置抵押物变现，这是信托公司甩包袱的无奈之举。《金证券》记者了解到，中融信托的青岛凯悦项目就是通过此模式处置的。
一位信托行业人士介绍说，收购不良房地产信托如今已成为AMC极为热衷的业务，已接盘房地产信托规模至少有300亿，利润贡献度甚至超过60%。
“AMC为地产商提供了变相‘展期’的条件，开价当然不菲。”一位信托行业人士透露，开发商通过信托的综合融资成本在15%-17%，而AMC接盘的融资成本则在20%左右甚至更高。
据了解，AMC的处置方式大致有三种，一是分拆卖给市场投资者；二是变卖抵押物；三是和债务人洽谈重组。
事实上，尽管银监会在去年年中出台的《金融资产管理公司收购信托公司不良资产业务指引》，为资产管理公司收购不良信托提供了制度依据，但因为监管方始终担忧房地产信托风险向资产公司转移，因此此类业务被叫停的传言也不绝于耳。
除了金融资产管理公司，规模不等的地产PE也相当活跃。其参与方式主要有两种：通过直接打折收购资产收益权，或为地产公司偿还信托资金后以获得收购其股权的机会。
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