什么是马甲信托？投资者如何识别马甲信托？

　　信托产品当中有一种特殊的产品，叫做“马甲信托”，指的是一些开发商会用旗下的A项目融来的资金来归还B项目的信托计划。简单说就是，拆了东墙补西墙。“马甲信托”在房地产信托项目中出现的最多，毫无疑问，一旦发生兑付危机，风险巨大。

　　“马甲信托”采取的融资方法主要有以下几种：

　　1、一些房地产开发商在“马甲信托”的遮掩下，常通过A项目的融资资金来归还B项目的信托贷款，来造成信托“刚性兑付”的假象，隐瞒投资者。

　　2、一些房地产开发商还会利用关联企业融资资金，再将其投向于房地产项目。

　　3、一些信托公司甚至将投向房地产项目的信托产品包装成房地产基金产品，并且资金投向表述也较模糊，经常会表述为：以包括但不限于贷款、股权、有限合伙（LP）出资、权益投资、金融产品投资（包括信托计划受益权投资）等方式进行单一或组合投资。

　　如何识别“马甲信托”？

　　1、询问信托经理或销售人员该项目是否按照房地产信托的监管程序事前报备，并要求其书面承诺。

　　2、查问信托资金真实用途，是不是房地产或主营为房地产的公司。

　　3、对认购信托的过程录音录像，如有被销售人员或信托公司“忽悠”的细节，日后可作为投诉或诉讼的依据。

　　4、投资房地产信托产品，应在房地产市场局势稳定一些后再说。

　　“马甲信托”的恶劣影响

　　房地产企业目前属于高风险的行业，地产信托预期年化收益率在12%左右的比比皆是，加上各方的费用，公司需付出的融资成本逼近20%，比其他产品高5%左右。而通过改变标的物、取消房地产信托名称等方式伪装出的“马甲信托”，则可以以普通产品的融资成本，“腾挪”来大量资金。对于目前普遍资金紧张的房地产业来说，融资成本的下降非常有吸引力。

　　“但是对于投资者来说，事实上是以普通产品的收益率，承担了房地产行业的高风险，非常吃亏。”同时，“马甲信托”也使得监管数据失真。“现在银监会都不知道到底有多少信托资金是流向房地产的，完全没有办法监管，也容易让房地产调控措施打折扣。”