房地产基金“过河”上岸

　　如果要找一个比喻，房地产基金现在更像是“过河”。原来在水里游，现在要上岸了，可能整个周期都会发生一些变化

　　“过去很多年，中国房地产一直在平坡上，开的速度很快，现在终于冲到山坡上了，可能最重要的问题就是减速、换挡。到底换什么挡呢？第一，金融里的地产基金。第二，宏观经济中把握投资和退出时机。第三，锻炼我们开发、经营的管理能力。”北京鼎峰地产投资顾问有限公司合伙人白勇表示。

　　而对于房地产私募基金来说，受整体房地产下行趋势的影响，从去年到今年，地产基金并没有实质性的进展，融资和投资依旧停留在原来的模式和水平，甚至欲走下坡路。“有点虚胖。房地产基金如果没有和大渠道对接的话，不进则退，恶性循环。”河山资本总裁曹少山对《融资中国》记者表示出堪忧。

　　“我们对房地产发展趋势的认识，第一，房地产主体和市场份额会发生转变。房地产金融属性会凸现出来，离金融资源远近决定了房地产主体资源份额，由于对信贷资金较易取得，和大型集团内部资金易于调配，所以将会发生国进民退、大进小退趋势。宏观调控常态化已成为大概率事件，任何把企业的命运寄托在政策的巨大变化下的奢望都是不切实际的，都是十分有害的。宏观调控目标是去投机化，企业最根本的转型是房地产金融化。”全国房地产投资基金联盟会长、盛世神州房地产投资基金董事长张民耕近日在出席某房地产论坛时指出。

　　地产基金“过河”

　　“过冬”——此前一直是人们比喻房地产艰难蹒跚的关键词。但曹少山认为，“过冬”是指冬去春又来，是一个季节变化。中国房地产现在面临的状况不是一个周期性变化，整个中国经济，包括世界经济，整体政治制度格局都不是一个周期性。“如果要找一个比喻的话，我更愿意用‘过河’，原来在水里游，现在要上岸了，整个周期可能都会发生一些变化。”

　　曹还讲了一个从做风险投资的朋友那儿听来的故事，有三个人走到河边要去一个地方，第一个人走到河边，河很宽走不过去，就捡一块木头绑在身上，连漂带划游过去了。第二个人砍了一棵树，做了一个小木筏子也划过去了。第三个人砍了一棵大树造了大船，开过去了。第一个人划过去以后，把木头扔掉了；第二个人做了一个木筏子舍不得丢，带着走；第三个人花这么大精力做了大船，就停下来守着这艘大船。也就是说，现在只有不断批判自己盈利模式、商业模式的企业才能够生存下去。

　　“中国绝大多数的房地产企业，在我看来大部分应该属于第二类，都还是舍不得那个木筏子，准备背着它走路的，占绝大多数。今天，我们所处的外部环境充满了变数，有宏观经济各方面存在的巨大不确定性。”曹少山说。

　　诚然，很多房地产基金犹如故事里的第二类人，执拗地固守既有的商业模式，殊不知，在江山代有才人出、鱼龙混杂的基金市场，竞争何等残酷。如今，从出资人或者发起人的角度来看，房地产基金的阵营划分愈发明显，如开发商背景、金融机构背景、职业经理人背景，当然，他们均是以基金组织形式最标准的有限合伙存在。

　　这几类群体各自占据优势山头，精耕细作，不断试错，探索着适合市场和自身发展的模式。“在现有的环境下，房企自己的基金公司与房地产基金公司是一种有机的竞争关系。因为房地产公司做基金可能会遭到质疑，企业得保证把最好的项目放在基金里，而不是把最差的放在基金里面，仅作为一个纯粹的融资平台。”高和资本董事长苏鑫表示。

　　“不管什么背景出身的基金管理人，产业资本或者单个开发商或者PE，这个行业进来的人越多，对行业就越有好处，我们比较乐见其成。这个行业原来太孤独了，就像独生子女一样，很难受，现在大家一块儿玩，幼儿园里小朋友多（房地产基金现在相当于幼儿园状态）才热闹，男的女的，黑的白的，胖的瘦的，高的矮的。”中城联盟投资基金董事总经理路林形象比喻。

　　投资方向

　　目前，多数房地产基金都在谋求新的发展出路，改变原来的投资策略。比如做以经营为主、租赁为主的持有型基金，但在路林眼里，目前国内的房地产基金主要是以开发为主的机会型基金，从拿地到建房到租赁到卖房。而持有型基金在国内才刚刚起步，现在国内的物业泡沫很大，没人敢做租赁。为什么？因为资产泡沫太大，买进来的资产跟出租收益一比，都没有超过3%或4%，这还是税前。而中城联盟做开发型基金的ROI基本在15%以上。所以中国这种持有型基金，要经过一个大的危机洗牌以后，才可能大规模出现。

　　“房地产基金是一种投资于项目的基金，而且是开发项目，目前主要是以机会型开发基金为主，这个时候非常像创投基金。既然我们是做房地产基金，就要专注在房地产项目上，因为房地产基金和PE基金不一样，PE投的是公司，而房地产主要是投资一个项目，或者叫车间，就像早期所说的车间合资，所以核算也简单，就是项目核算，从拿地到生产开发到卖房子到回款。退出方式也简单，它是在产品层面退出的。在美国，PE和房地产基金属于两大类，但中国没有相关法规和载体，只有有限合伙，归为PE，其实跟PE差别很大。两者的标的也不一样，PE是企业经营的公司股权，房地产是项目经营，可以在产品层面市场退出。”路林进一步详细讲解。

　　白勇目前的投资重点基本上放在环渤海区域，“因为我们想区域集中，中国太大了，尤其跟北欧国家相比。我们投资方式两种都有，一类就是买土地，收购一些项目进行开发；第二，收购一些公司股权，跟公司一块合作。这样对应我们资产管理模式比较独特。”

　　激励思考

　　“我在美国时经常接触国外投资人，他们很在意一个团队的稳定性，而国内对基金公司的尽职调查已经接近国际化，比如会问我，你们公司最近离职多少人？”某房地产基金负责人告诉《融资中国》记者。

　　房地产基金是一个有限合伙企业，企业最核心的是拥有自由决策的经营空间，并适当给予团队合理的报酬。

　　而在以开发商出资成立的房地产基金中，比如稳盛投资，其是金地集团(600383,股吧)100%控股的投资管理公司，金地能否给予稳盛实行自主投资的决策权？金地这条大鳄对于稳盛的监管控制有多深？

　　去年，路林在给中国商学院、清华大学讲课时提出，房地产基金有五大关系要处理好，第一，不管什么背景的基金管理人（GP），一定是一个独立专业的机构，这是唯一的出发点，把它当做零点坐标；第二，两个市场要关注，产业市场和金融市场，或者叫做资金市场和房地产市场；第三，要有观察、运作产品的能力；第四，GP需处理好和投资人、渠道商、开发商、项目的关系；第五，GP内部关系——前台、后台，基金经理和其他部门的关系，上层和下层的关系，这个关系是多元的，处理好才是一个基金公司的正常运营。