房地产有毒：那些被拖下水的信托

    伴随楼市销量的疲软不振，信托公司的神经也如同房产公司的资金链一样，过度绷紧。

    过去这半年，融资公司资金链断裂、董事长跑路等戏码时有上演，房地产信托成为风险的多发地。

    用益信托数据显示，今年全年集合房地产信托预计到期规模总计为1780亿元，其中上半年约为807亿，下半年约为973亿。

    在那些已经暴露风险的房地产信托中，信托公司或提前终止计划预防风险，或自行“兜底”以实现刚性兑付，亦或将权益转至下家“惊险脱身”。

    那些命悬一线的房地产信托

    毋庸置疑，2014年是房地产信托兑付的高峰期。

    在上半年已经兑付的房地产信托产品中，新华信托的上海录润置业股权投资和中都集团就上演了融资方资金链断裂、董事长跑路的戏码。

    某房地产数据提供商相关人士分析，出问题的开发商普遍犯了同一个毛病：摊子铺得太大，资金投入太多，对前景过于乐观；一旦由于资金成本上升、监管收紧银根而借不到钱，就突然失控。

    如同倒下的多米诺骨牌，融资方资金链断裂引发了交易对手的连锁反应。

    以在青岛曾名噪一时的中小型房企舒斯贝尔为例，该公司通过母子公司和关联公司之间相互担保、股权质押等方式向信托“圈钱”十几亿元。

    舒斯贝尔名义上是澳大利亚外资公司，实际控制人齐氏家族通过在各地成立项目公司运营国内业务。其关联公司乾正置业的控股股东展冠投资也成为融资链条上的重要一环。

    中航信托曾发起天启16号齐鲁证券股权投资集合资金信托计划，募集1.5亿用于向展冠投资发放信托贷款“，展冠投资持有的齐鲁证券5000万股股权作为质押物。计划到期后，质押股权被转手至新时代信托，后者成立”慧金299号集合资金信托计划，募集金额1.2亿元。该计划到期后，股权又被击鼓传花，转移至昆仑信托之手。

    舒斯贝尔还通过中航信托成立了另外两款信托计划，旗下子公司、相关企业股权及持有土地都被用作抵押。

    庆幸的是，中航信托已经从该信托成功脱身，该计划的相关权益已经被转让予中国华融资产管理公司，舒斯贝尔名下地块及关联公司股权被司法拍卖。

    然而新华信托就没有这么幸运。其于2011年发行的“上海录润置业股权投资集合资金信托计划”，募集8.5亿元投资录润置业，因担保方上海高远置业(集团)有限公司被曝陷入债务危机，高远置业实际控制人涉案“跑步”，新华信托不得不为该计划自行“埋单”。

    同样遭遇融资方“黑天鹅”事件的还有中融信托，其与广东创鸿合作推出了多款集合资金计划。而去年底创鸿董事长黄鸿明因涉嫌行贿被捕。

    该计划目前尚未到期，但其采用结构化设计，优先次级比例为9:7，信托公司持有项目公司100%股权，这为融资方出现小概率事件把好了最后一道关口。

    悬而未决的还有长城信托。因中都集团董事长杨定国“跑路”，其于2013年发行的“长城财富5号”被牵扯其中，所募的5000万资金投向浙江临安中都置业有限公司，于2015年1月到期。
上半年仍有千亿信托资金驰援房地产

    在资金链承压的背景下，上半年房地产信托发行亦在步步趋紧。

    数据显示，今年上半年，房地产集合信托共融资1192.26 亿元，占总规模的27.76%，这一比重并不高，与2013年相比下降约2.34%。

    “房地产信托成立规模减少，很大一部分原因是房地产信托产品越来越难卖。大家对房地产信托的前景越来越悲观，甚至商业银行的管理层也抱着悲观预期。信心没有了，这是最可怕的。”某信托人士如是说。

    在交易对手的选择上，该人士建议，倾向选择大型开发商，规避中小房企。越大的开发商，市场运营能力越强，上市公司的并表项目都会对公众披露，其间的猫腻也会相对较少。

    除了严格选择交易对手、合作项目之外，信托公司还需更加注重风控的规范和严密性，诸如通过多重保障、超值质押、个人担保、派驻董事、专户管理等措施预防可能出现的风险。

    尽管不少信托计划被提前终止或兑付，但今年全年房地产信托依然面临较大的兑付压力。

    数据显示，集合房地产信托今年全年的预计到期规模总计为1780.06亿元，其中一季度368.48亿元，二季度439.15亿元，三季度444.61亿元，四季度527.82亿元。

    具体到各家信托公司来说，今年全年新华信托面临的到期规模最大，预计达到139.7亿元。此外，还有中融信托、华润信托、中信信托面临的到期规模超过100亿元，分别为109.7亿元、104.9亿元及104.2亿元。

    在严控风险的基础上，如何摆脱困境，寻找转型之路依然是2014年信托公司面临的核心课题。

    随着“99号文”及其执行细则的落地，备受外界质疑的“资金池”模式和“轻直销重代销”的营销模式正被迫转变。

    信托业长期依靠单一信托及通道业务高歌猛进的模式也将难以为继，信托将真正回归管理人、受托人的角色定位，实现“本源回归”。