中信信托-青岛舒斯贝尔房地产项目兑付危机

中信信托之中信•舒斯贝尔特定资产收益权项目兑付危机

产品基本要素：

中信信托本次发生兑付危机的产品为中信-舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划，融资规模为人民币30,285万元，资金用于购买青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司项下“黄岛综合项目”和乾正置业有限责任公司项下“温泉住宅项目”的特定资产收益权，以其未来产生的现金流作为还款来源。为了保证投资者收益，信托计划的次级受益权由项目公司股东以股权和股东债权认购，同时将其评估价值为127,511万元的土地使用权抵押给中信信托，而且中信信托绝对控股项目公司，对项目的重大决策拥有一票否决权。

危机事件还原：

虽然信托计划的推介材料显示该项目的风险控制里有土地使用权抵押的增信措施，但实际上该信托项目设立时项目公司尚未取得土地使用权证；而且由于拆迁问题与当地区政府发生纠纷，也未能如期办理建筑施工许可证。所以导致工程进度严重滞后，通过销售回款以支付信托计划本金收益无望。于是，中信信托便开始着手处置抵押物，2013年1月8日上午，该信托计划项下的两块土地使用权在山东省法院司法拍卖厅公开拍卖，竞购参考价格为7.89亿元，这仅是2010年当时土地评估价12.75亿的7折，但最终还是流拍。3月22日，一则《青岛市商服、住宅、商业金融用地司法拍卖公告》在人民法院诉讼资产网上发布，中信青岛舒斯贝尔项目信托抵押物再度被拍卖。根据该公告，4月10日，山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司和山东沛丰拍卖招标有限公司将在山东省法院司法拍卖厅公开拍卖青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司、青岛乾正置业有限公司项下土地使用权。为了确保拍卖顺利进行，这次拍卖在拍卖范围、拍卖价格和拍卖标的的方式、保证金数量等多个方面相对初拍方案都做出了相应调整。

在拍卖标的的方式上，由原先的整体拍卖变为分三项单独拍卖。而在保证金缴纳额度上，第一次拍卖参考价7.89亿元，保证金3亿元；第二次拍卖三项标的的参考价总和为6.46亿元，但保证金总和大大放宽，只有6千万元。不过，这个折价拍卖的方案，在拍卖前被法院叫停，具体原因未详。迟迟未能进行的拍卖使中信信托被迫自掏腰包刚性兑付。

之后，中信信托便陷入了挂牌-流拍-再挂牌-再流拍的循环，直至2013年5月24日，经过四轮拍卖，中信信托通过司法拍卖，将信托资产处置完毕，共收回资金6.5亿元，覆盖了之前垫付的投资者本息。

优选财富观点：

此次中信信托面对舒斯贝尔项目危机，采取的是业内惯行的先对投资者刚性兑付的方案。然而，不难看出，此次项目的抵押物水分，在不经意间，被中信信托自己挤干。首轮拍卖7折处理抵押物仍无人问津，让人大跌眼镜。纵观整个项目和危机处理，主要问题还是出现在融资方舒斯贝尔的资金链断裂。由此我们不难看出，中信信托作为受托人在解决这一危机中体现出来的信托责任。优选财富提示您：在选择信托产品时，除了考虑信托公司的品牌之外，还要多注意融资方自身的实力。