地产信托基金化将是大趋势

    随着监管层对房地产的监管收紧,房地产信托的扩张将受到极大限制。

　　面临挑战

　　相关数据显示,截至2013年第二季度末,国内房地产信托规模存量余额达到8118.63亿元,相比2012年底的6880.69亿元,增长17.99%。房地产信托已跃居成为资金信托的第三大配置领域。

　　不过,随着国家对房地产的宏观调控以及房地产市场风险的加大,一度火热的房地产信托开始被监管部门重点监控,各信托公司也开始有目的地降低房地 产信托的占比。数据显示,自2012年开始,房地产信托在各类信托产品中的占比开始降到10%以下。2013年第一、第二季度,房地产信托占比分别为 9.40%、9.12%。

　　值得关注的是,房企融资有望开启,也给房地产信托发展带来挑战。自新湖中宝房企融资开始,到招商地产65亿元融资方案重磅登场,再到莱茵置地推定增募资10.2亿元,已有33家上市公司唱起再融资集结号,涉及金额高达740亿元。

　　随着上市房企再融资开闸,房企将面临更多的融资渠道,而不再像以前依赖于单一的房地产信托解决资金燃眉之急,比如定增、公司债、中期票据等。随着监管层对房地产的监管收紧及重点监控,房地产信托的扩张受到极大限制。

　　在这种大环境下,房地产信托应如何应对?信托行业分析师告诉本报记者,在监管面前,创新总是走在前面。目前信托公司和房企已经找到成立房地产基金的新模式。并且,具有项目优势的房企和具有募资优势的信托公司二者联合成立房地产基金的融资方式,正成为一种趋势。

　　信托产品基金化渐成趋势

　　据本报记者了解,目前,多家信托公司都在研究通过“基金化”的方式推动房地产信托业务的转型,以降低房地产市场波动带来的风险。房地产投资信托 基金是在房地产信托计划基础上发展起来的信托型基金。该基金将投资者的资金汇集成一定规模的信托资产,由专门的投资管理机构加以管理,获得收益由投资者按 出资比例分享,风险共担。

　　此类地产私募基金可直接参与地产项目开发、采用基金化模式进行股权投资,给予投资者的不再是固定收益,而是会选择浮动型收益。

　　根据中国信托业协会统计,截至今年第二季度末,我国信托行业基金化房地产信托发行规模为184.42亿元,占信托总规模的0.20%,占同期房地产信托规模的2.27%,投中研究院认为,未来信托公司与房企合作成立房地产基金将成为一种趋势。

　　目前,平安信托、中信信托、上海信托以及外贸信托等多家信托公司均已开始试水房地产基金领域,但就目前来说,与信托公司合作成立地产基金的房企只有包括万科、绿城、世茂等国内房地产企业龙头,中小房企尚未参与进来。

　　据了解,平安“睿石”系列全功能房地产基金,不仅可以投资于房地产实业领域,也可以投资于资本市场上房地产相关的金融产品。在实业领域,“睿 石”可以以股权、债权、夹层融资或其他形式直接进入待投资项目;在资本市场,“睿石”可以购买房地产及相关行业的债券、可转券及其他金融工具。

　　优选财富王帅表示,信托公司应该重点在产品升级上下功夫,而基金化乃至REITS无疑是未来房地产信托业务的发展方向。