兑付风险难阻火热房地产信托

   本应为“备胎”的房地产信托，却在近两年持续火热。即使相关部门表示“风险不大”，但面对即将到来的集中兑付期，专家提示仍应保持警惕。
　　日前，银监会非银部主任柯卡生透露，今明两年，信托行业集合类房地产信托需要兑付的金额，扣除次级后分别为710.02亿元和1842.52亿元。虽然数字巨大，但柯卡生表示，“个别公司的个别项目确实存在风险隐患，但引发区域性、系统性风险的可能性不大。”

　　然而，不久前银监会起草《金融资产管理公司收购信托公司不良资产业务指引》(以下简称《指引》)，并向信托公司和资产管理公司(AMC)征求意见的行为，让不少房地产信托公司负责人纷纷猜测，该《指引》一定程度上是为应对近期房地产信托集中兑付的风险，防止信托风险转移至资产管理公司。

　　融资困难、现金流吃紧已成为当今不少房企的生存现状，而在此前银行持续缩紧房地产贷款情况下，房地产信托似乎成为地产企业资金链的一条新生命线。“前一阶段银行贷款的限制比较多，尤其是资金链比较紧的房企，不管是主动或被动都会选择信托；但信托在地产行业的融资比例并不应该过大，往往起到的是备胎的作用，总体来说银行贷款还是最理性的融资途径。”北京贝塔咨询中心合伙人、清华大学数量经济学博士杜丽虹如是说。

　　两相情愿的房地产信托

　　房地产信托产品是房企的“救命稻草”，还是会影响后市金融发展的定时炸弹，始终为业内人士的争论焦点。而在当前的市场环境下，房企对信托产品的追捧却是不争的事实。

　　以万科为例，自去年年底以来，万科与华润深国投分四次签署了总计40亿元的信托项目，目前付息累计超过1.5亿元。就万科的规模占比位列前五位的信托贷款而言，资金利率在9.4%~11.2%的水平。

　　随着房企半年报的逐步出炉，房地产企业对信托产品的依赖可见一斑。万达在今年共计新成立10支房地产信托产品，不完全统计募集资金达78亿元；而其他房企也均表示有意通过房地产信托这一渠道进行融资。

　　进入第三季度后，房地产信托更是呈现回暖态势。据机构披露，7月成立房地产信托41支，成立规模为105.26亿元，规模占比为17%，环比上月，成立数量、成立规模和成立规模占比分别增长52%、67%和5%，回暖明显。

　　从整体信托产品收益来看，房地产信托收益率依然高居榜首。其中7月信托产品平均预期收益为8.77%，较上月微升0.07%；从投资领域来看，房地产信托位于平均收益率榜首，约为9.34%，环比上月增加0.12%；从投资方式来看，股权投资类信托产品收益率最高，为9.39%。虽然相比几个月前，房地产信托收益率有所下降，但专业人士指出，随着央行非对称性降息、通胀预期下行、资金面紧张得到缓解等情况出现，信托收益率下行是必然结果，并不能说信托高温现象有所降低。

　　而据某大型信托公司人士称，自今年2月起，银监会对房地产信托的审批从严变宽。而随着楼市回暖，市场对房地产信心增加，该人士当时猜测，之前被叫停的房地产信托产品或将重启。

　　针对房地产信托热现象，兆阳国际房地产高级合伙人关博仁认为这是由供求双面造成的。一方面，房企受政策影响融资能力降低，促使房地产信托发展；另一方面，房地产信托产品相对其他信托产品而言，具有自身的优势。“很多产业型的信托产品的资金来源并不清晰，而房地产企业作为抵押最起码还有土地。由于信托产品所发的都是信托债务，一般来说所发的信托债务不会超过公司总资产的50%。所以就算房价降低一半，收购过来的项目也是有价值的。因此，房地产信托项目比其他信托项目强很多，信托公司也愿意发行。”

　　稳健运作是过关“通行证”

　　如果说，房地产信托火热现象是房企的无奈之举，那么即将到来的兑付高峰，就成为考量企业现金流稳健程度的关键阶段。

　　为应对今年三季度即将迎来的房地产信托兑付高峰，不少机构已采取措施。据统计数据显示，自进入7月以来，仅中诚信托旗下就有吉林泰安股权投资、金科地产龙头寺项目等5支房地产信托产品提前清盘。另外，中融信托旗下的桂林裕恒、润丰水尚项目的信托产品也提前终止。业内人士分析，这一行为是出于对风险的担忧及降低融资成本的考虑。

　　针对房地产信托或将出现的兑付风险问题，利得(中国)财富管理研究院特邀研究员汪志强表示，央行连续两次降息给了此前压力较大的房企以喘息之机，从资金层面上大大降低了房地产信托爆发兑付危机的可能。

　　“兑付风险一是宏观经济结构上的系统性风险，二是微观层面上企业内部管理造成的兑付风险。有些小的企业由于管理等问题会形成较大风险，有些大的企业由于资金实力雄厚，现金流稳健，就不容易出现这个问题。”蓝桥资产管理有限公司总经理、房地产商会融资顾问黄博浩认为，房地产信托后市不会有过大的兑付风险，而维持现金流的稳健是保证房企平稳度过兑付高峰的关键。

　　杜丽虹对此观点也表示认同，“现今有些项目确实有偿付方面的风险，但如果整体的流动性可以放宽松，银监会允许发新债还旧债，就不会有问题。”

　　杜丽虹则认为，目前房地产信托行业的整体问题是投资人不成熟。由于信托历史上违约率很低，单独投资人经常会以收益率来衡量一个信托产品的优劣，而非以风险和收益权衡的思维去考虑。现今，房地产信托行业整体呈现出对风险控制的重视程度不够，因此投资人对信托的使用要综合风险和权益双方面的考量。“信托公司和房地产企业共同承担着风险。对于房企来说，房地产信托产品本身属于补充渠道，不能过度依赖，因为房地产信托的资金成本很高。”